Новостройка или вторичка: где лучше купить квартиру

В статье расскажем о нюансах каждого типа жилья и разберем критерии, которые имеют значение: от локации и надежности застройщика до юридической чистоты и ликвидности при перепродаже.  

Что выбрать для жизни: новостройку или вторичку? Это один из самых частых и сложных вопросов при выборе жилья. На первый взгляд он кажется простым, но на деле за ним скрывается ряд противоречий. Покупателям предстоит решить, где комфортнее будет жить, что надежнее и ценнее как актив, на какие компромиссы придется пойти, чтобы вписаться в бюджет.

В общеупотребительном смысле новостройками принято называть три категории объектов.

Строящиеся дома. Такое жилье можно купить по договору долевого участия — ДДУ. Как правило, на этом этапе стоимость квартир самая низкая.

Дома, уже сданные в эксплуатацию. Здание возведено, прошло все необходимые проверки и готовится принять жильцов. Свободных квартир остается мало, а их стоимость часто достигает максимума. Такие объекты продаются уже не по ДДУ, а по ДКП — договору купли-продажи.

Дома в возрасте 3–5 лет. Формально они относятся к категории вторичного жилья, но по потребительским качествам все еще остаются новостройками. Рядом с такими домами уже сформирована инфраструктура, при этом так называемый износ здания еще очень мал: все фасады и коммуникации сохраняют свой первоначальный ресурс.

Однако главный признак новостройки связан с правами владения на квартиру: покупатель должен быть первым, кто принимал квартиру от застройщика. И тогда при покупке можно рассчитывать на программы льготной ипотеки. Но об этом — позже.

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже было оформлено право собственности. Формально к вторичке относится любое жилье, которое было зарегистрировано в Росреестре на имя хотя бы одного собственника. На самом деле внутри вторичного жилья есть три больших категории.

Старый жилой фонд — исторические здания, сталинки, довоенные дома. Как правило, в них просторные комнаты с высокими потолками и толстыми стенами, лепнина на фасадах. Расположены они бывают в исторических центрах городов. С другой стороны покупателей квартир в таких домах ждут изношенные фасады и коммуникации, отсутствие машино-мест и подземного паркинга.  

Панельные дома, хрущевки и брежневки. Пик строительства таких домов пришелся на советские годы, однако популярными они оставались и в 90-е, и в начале XXI века. К плюсам такой вторички можно отнести давно сложившуюся социальную инфраструктуру: районы застраивались комплексно, поэтому в шаговой доступности находятся школы, детские сады и поликлиники. Среди минусов — стены с плохой тепло- и звукоизоляцией, старые подъезды, значительный износ фасадов и инженерных систем.

Современное вторичное жилье. К ним относятся монолитные и панельные дома, построенные 10-15 лет назад. Главный плюс такого выбора — полностью сформированная инфраструктура. Но архитектура и планировочные решения таких домов могут выглядеть устаревшими, поскольку районы, как правило, застраивались хаотично и точечно, а не комплексно.

До начала бума на новостройки сделки на вторичном рынке составляли практически 100% от всех сделок. Сейчас этот вариант не так привлекателен, однако у него есть свои плюсы:

+ Покупая готовую квартиру, вы получаете ключи сразу после регистрации сделки и можете заехать хоть на следующий день. Вам не нужно ждать ввода дома в эксплуатацию и выдачу ключей. Это особенно важно для тех, кто арендует жилье и кому нужно срочно решить вопрос с переездом из-за личных обстоятельств.

+ Вы сразу знаете, что покупаете. Перед тем как принять решение о покупке, квартиру можно посмотреть самостоятельно или со специалистом, задать вопросы бывшим хозяевам, оценить ее состояние в деталях.

+ Дома старого фонда окружены инфраструктурой, которая формировалась десятилетиями. Вы можете оценить загруженность дорог в час пик, узнать рейтинг ближайшей школы и пройтись по двору, чтобы своими глазами увидеть возможные сценарии жизни.

А теперь о минусах.

- Инженерные системы —  водопровод, канализация и электропроводка — могут требовать капитального ремонта в домах, построенных десятки лет назад. Аварии на таких коммуникациях случаются чаще, и даже если квартира выглядит свежо после косметического ремонта, коммуникации могут оказаться бомбой замедленного действия.

- Ремонт — и капитальный, и косметический, в такой квартире часто обходится дороже, чем в новостройке. Все потому, что дополнительно приходится демонтировать старую отделку.

- Покупка квартиры на вторичном рынке может быть сопряжена с рисками. Они связаны с наличием прописанных людей, которых нельзя выписать по закону, наследниками, перепланировками, не узаконенными в БТИ, или с оспариванием сделки предыдущими собственниками. А также в приобретении квартиры мог использоваться материнский капитал, но доли не были выделены. Как следствие сделку могут признать недействительной и отменить без возврата денежных средств покупателю.

Иногда за сделкой скрываются откровенно мошеннические схемы, при которой продавец продает квартиру, получает за нее деньги, а позже возвращает недвижимость через суд, уверяя, что действовал под влиянием мошенников. Покупатель в таком случае остается и без денег, и без квартиры.

Если вторичный рынок — это история с готовым сценарием, то в новостройке можно делать все с нуля и под себя: от выбора района, ЖК и квартиры до нюансов ремонта. С другой стороны, это требует больше временных затрат. Но разберемся во всем по порядку.

Техническое оснащение. Одно из главных преимуществ новостроек — новизна в техническом плане. Все инженерные сети спроектированы в соответствии с современными стандартами и с использованием новых материалов.

— отопление: многие новые дома оснащаются индивидуальными тепловыми пунктами (ИТП) и своими котельными, что позволяет регулировать температуру в квартире независимо от городского графика отопления; еще один плюс — горячая вода есть в доме независимо от ремонта сетей;

— сети водоснабжения сделаны из надежного пластика, и в отличие от стальных труб, они не заржавеют и не протекут со временем;

— электропроводка легко выдерживает работу мощной техники, например индукционных плит;

— канализация: в новостройках применяются современные полимерные трубы большого диаметра — это практически исключает риск засоров, коррозии и других проблем с чугунными трубами, которые встречаются в старом фонде.

Современный подход к квартирам. В новостройках предусмотрены планировочные и технические решения, которые невозможно найти в старом фонде:

• кухни, объединенные с гостиными;

• просторные прихожие;

• панорамное остекление;

• высокие потолки — обычно от 2,7 м в предчистовой отделке;

• остекленные балконы и лоджии сразу от застройщика;

• ниши под гардеробные;

• место под постирочные;

• мастер-спальни с собственной ванной комнатой и/или гардеробной.

Жилье перестало быть типовым, а точнее, устаревшие типовые планировки перестали удовлетворять потребности современных покупателей. Сегодня девелоперы проектируют квартиры под разные сценарии жизни: одним дома нужен свой кабинет, другим — постирочная, третьим — несколько детских комнат. И все это можно реализовать в современном жилье.

Возможность выбора. Если вторичное жилье — это всегда компромисс, то покупка квартиры на этапе строительства — это выбор из множества вариантов. В отличие от продавцов квартир с историей, застройщики предлагают огромный ассортимент лотов. Можно выбирать желаемый этаж, оптимальную площадь и конфигурацию комнат, а кроме этого у некоторых девелоперов можно приобрести чистовую отделку “под ключ”.

Например, по словам руководителя отдела продаж компании «НАМУС Девелопмент» Татьяны Чижик, в ЖК «Новые истории» в Глазове квартиры с готовым ремонтом приобретает каждый четвертый покупатель. Вероятно, ближе к сдаче дома квартиры с чистовой отделкой станут еще популярнее.

Безопасные дворы без автомобилей. В современных жилых комплексах дворовое пространство отделено от парковки — машины остаются за периметром двора, а внутри обустроена комфортная среда для жизни: детские площадки с современным оборудованием, спортивные зоны с тренажерами и безопасное покрытие из резиновой крошки. Доступ во двор имеют только жители, что исключает присутствие посторонних.

Выгодные условия по ипотеке. Именно на квартиры в новостройках распространяются такие льготные ипотечные программы, как семейная ипотека (для семей с ребенком до 7 лет или ребенком-инвалидом до 18 лет) и IT-ипотека (для специалистов аккредитованных IT-компаний). Это отличная возможность взять ипотечный кредит под 6% годовых, что ощутимо ниже рыночной ставки.

Нужно ждать сдачи дома. Пожалуй, главный минус новостроек связан со временем. Если вы покупаете квартиру на этапе котлована или активного строительства, заехать в нее удастся не раньше, чем через год.

Несформированная инфраструктура. В случае новостроек социальная и коммерческая инфраструктура вокруг может еще формироваться. Выход — выбирать уже развитые районы города.

Вопрос цены при выборе между новостройкой и вторичкой — один из самых коварных. На первый взгляд все просто: вторичное жилье стоит дешевле новостройки. Если по России в среднем разрыв составляет 50%, то в Удмуртии на март 2026 года он составляет 26% (данные Сбериндекса).

Но стоит копнуть глубже, и окажется, что итоговые расходы на квартиру на вторичном рынке больше:

• вторичка имеет физический износ, а значит, будет требовать больше денег на ремонт;

• нередко в старых домах выше платеж за коммунальные услуги, к тому же, нужно регулярно платить за капремонт общедомового имущества;

• объект в устаревшем доме гораздо менее ликвидный, чем квартира в современном доме — а значит, его не получится дорого продать в дальнейшем.

Как бы там ни было, итоговая выгода зависит от горизонта вашего планирования. В краткосрочной перспективе вторичка выглядит дешевле, но не стоит забывать о будущих тратах. А в долгосрочной однозначно выигрывают вложения в новостройку.

«Новые истории» – квартал в Глазове от застройщика «НАМУС Девелопмент». Он возводится на улице Пехтина, в 15 минутах ходьбы от центра города. Рядом — школы и детские сады, поликлиника и магазины. В планах девелопера строительство семейного термального комплекса рядом с ЖК. Дома образуют уютный закрытый квартал с огороженным двором без машин. Первый этаж – нежилой, на нем по внешнему периметру будут располагаться объекты инфраструктуры для жителей: ПВЗ, магазины, аптеки, кофейни.

Это принципиально новый формат жизни в Глазове:

— комплексная застройка: большая территория из нескольких домов с пешеходным бульваром и парковкой для жителей;

— функциональные дворы без машин с видеонаблюдением и охраной;

— современные планировки под любой сценарий жизни;

— возможность купить квартиру с готовым ремонтом и начать переезд в день получения ключей;

— технологии комфорта: индивидуальная газовая котельная, потолки высотой 2,74 м, современные лифты, застекленные лоджии и другие современные инженерные решения;

— коммерческие помещения на первых этажах домов, чтобы жители имели доступ к важным сервисам в шаговой доступности.

Узнайте больше о ЖК «Новые истории» на бесплатной консультации в офисе застройщика:

• подберем планировку;

• расскажем о способах приобретения жилья и акциях;

• сделаем расчет платежей и составим финансовый план;

• поможем с одобрением.  

Офисы застройщика находятся сразу в двух городах:

• в Ижевске — по адресу ул. Холмогорова, зд. 11Б, 4 этаж, западный вход;

• в Глазове — по адресу ул. Пехтина, 33.

«НАМУС Девелопмент»